حکم تخلیه مغازه تجاری

اگر صاحب مغازه ای هستید یا مستأجرید و درگیر مسائل تخلیه ملک تجاری شده اید، حتماً می دانید که موضوع حکم تخلیه مغازه تجاری چقدر می تواند پیچیده و دلهره آور باشد. این مسیر حقوقی پر از ریزه کاری ها و قوانین مختلفه که هر کدومش می تونه سرنوشت پرونده رو عوض کنه. بیاین با هم گشتی تو این دنیای پر پیچ و خم بزنیم و ببینیم چطور می شه با آگاهی کامل از حقوق خودمون، این چالش رو به بهترین شکل مدیریت کنیم.

مفاهیم پایه: حکم تخلیه، دستور تخلیه و مغازه تجاری چیست؟

قبل از اینکه وارد جزئیات بشیم، لازمه چند تا مفهوم اساسی رو خوب بشناسیم. خیلی ها فکر می کنن حکم تخلیه و دستور تخلیه یه چیزن، در حالی که این دو تا زمین تا آسمون با هم فرق دارن و دونستن تفاوتشون، کل مسیر رو براتون روشن می کنه.

فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه مغازه تجاری چیه؟

فرض کنید شما یه مغازه رو اجاره دادید یا اجاره کردید. اگه مشکلاتی پیش بیاد و کار به دادگاه بکشه، ممکنه با اصطلاحاتی مثل حکم تخلیه یا دستور تخلیه روبه رو بشید.

* دستور تخلیه: این یه جور تخلیه فوری و بدون دوندگی های طولانی دادگاهیه. معمولاً وقتی صادر می شه که قرارداد اجاره تون خیلی شفاف و واضح باشه، مثلاً مدت اجاره تموم شده و مستأجر هم رفته رفته قصد تخلیه نداره. این دستور رو معمولاً شورای حل اختلاف یا اداره ثبت اسناد و املاک صادر می کنن. مزیتش اینه که سریع تر به نتیجه می رسید و تشریفات قضایی کمتری داره. شرط اصلیش هم اینه که قرارداد اجاره بعد از سال 1376 بسته شده باشه و حسابی مو به مو نوشته شده باشه.
* حکم تخلیه: این یکی داستانش یه مقدار طولانی تره و باید از طریق دادگاه عمومی پیگیری بشه. وقتی شرایط برای گرفتن دستور تخلیه فوری فراهم نباشه یا مثلاً قرارداد اجاره تون مال قبل از سال 1376 باشه، موجر باید یه دادخواست به دادگاه بده و دعوا راه بندازه. تو این حالت، دادگاه به حرفای هر دو طرف گوش می ده، مدارک رو بررسی می کنه و بعد از کلی رفت و آمد و شاید حتی جلسات کارشناسی، یه حکم تخلیه صادر می کنه. این فرآیند زمان بره و ممکنه چندین ماه طول بکشه، تازه اگه طرف مقابل اعتراض یا تجدیدنظر هم بزنه، که دیگه واویلا!

برای اینکه بهتر متوجه بشید، می تونیم این تفاوت ها رو تو یه جدول ببینیم:

ویژگی	دستور تخلیه	حکم تخلیه
مرجع صادرکننده	شورای حل اختلاف، اداره ثبت	دادگاه عمومی
سرعت فرآیند	فوری و سریع	طولانی تر (نیاز به دادرسی)
تشریفات دادرسی	کمتر (بدون دادخواست رسمی)	بیشتر (با تقدیم دادخواست، جلسات دادگاه)
زمان قرارداد	قراردادهای بعد از سال 1376	قراردادهای قبل از سال 1376 و موارد پیچیده بعد از 1376
قابلیت اعتراض	ندارد (اجرا می شود، سپس قابل اعتراض است)	قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی
وضعیت سرقفلی	مگر اینکه صراحتاً در قرارداد ذکر شده باشد	معمولاً با پرداخت سرقفلی همراه است (در قراردادهای قبل 1376)

اصلاً مغازه تجاری چیه؟

مغازه تجاری یا همون ملک تجاری، جاییه که پروانه ساختش برای کارهای کسب و کار و تجارت صادر شده. یعنی شما نمی تونید یه خونه رو اجاره بدید و مستأجر توش بوتیک لباس بزنه و بعد ادعا کنید که این یه ملک تجاریه! نوع کاربری ملک، از همون اول که پروانه ساخت می گیره، مشخص می شه و تو اسنادش ثبت می شه. این موضوع خیلی مهمه، چون قوانین تخلیه ملک تجاری با ملک مسکونی فرق داره و پیچیدگی های خاص خودش رو داره، به خصوص اگه بحث سرقفلی هم وسط باشه.

شرایط قانونی برای درخواست تخلیه مغازه تجاری (قوانین قبل و بعد از 1376)

یکی از مهمترین نکاتی که باید بدونید اینه که زمان بستن قرارداد اجاره تون، خیلی روی قوانین مربوط به تخلیه تأثیر داره. قانون گذار ما دو تا قانون اصلی برای روابط موجر و مستأجر داره که یکی مال سال 1356 و اون یکی مال سال 1376 هستش. بیاین ببینیم هر کدوم از این قوانین چه می گن.

قراردادهای اجاره ای که قبل از سال 1376 بسته شده اند (قانون 1356)

اگه قرارداد اجاره مغازه شما مال قبل از سال 1376 باشه، یعنی قرارداد شما مشمول قانون سال 1356 هستش. این قانون یه مقدار از مستأجرها حمایت بیشتری می کرد و حق و حقوقی بهشون می داد که بهش می گن حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه. تو این قانون، حتی اگه مدت اجاره هم تموم می شد، موجر نمی تونست به راحتی مستأجر رو مجبور به تخلیه کنه، مگه اینکه شرایط خاصی پیش می اومد.

موارد مجاز برای درخواست تخلیه تو قانون 1356:

* تعدی و تفریط مستأجر: یعنی مستأجر تو نگهداری از مغازه کوتاهی کرده باشه یا هر بلایی سر ملک بیاره که باعث کم شدن ارزشش بشه. مثلاً دیوارهای مغازه رو خراب کنه یا سقفش رو سوراخ کنه.
* عدم پرداخت اجاره بها: اگه مستأجر به موقع اجاره رو نده و سه ماه پشت سر هم اجاره هاش عقب بیفته، موجر می تونه درخواست تخلیه بده. البته معمولاً قبلش باید با اظهارنامه به مستأجر تذکر بده.
* تغییر شغل یا استفاده غیرمتعارف: اگه مستأجر شغلش رو عوض کنه یا از مغازه برای کاری غیر از اون چیزی که تو قرارداد نوشته شده، استفاده کنه، موجر می تونه درخواست تخلیه بده. مثلاً تو قرارداد نوشته شده مغازه برای فروش پوشاکه، اما مستأجر اون رو تبدیل به قهوه خونه کرده!
* انتقال به غیر بدون اجازه موجر: اگه مستأجر مغازه رو بدون اجازه صاحب خونه به شخص دیگه ای اجاره بده یا بسپره، موجر حق داره تخلیه رو درخواست کنه.
* نیاز شخصی و بازسازی ملک توسط موجر: اگه موجر خودش به مغازه احتیاج داشته باشه، مثلاً بخواد اونجا کسب و کار خودش رو راه بندازه، یا اینکه ملک خیلی کهنه و فرسوده شده باشه و نیاز به بازسازی اساسی داشته باشه، می تونه درخواست تخلیه بده. البته تو این موارد، موجر باید حق و حقوق مستأجر رو بپردازه.

نکته مهم: تو قراردادهای قبل از سال 1376، مستأجر حتی اگه هنگام عقد قرارداد، سرقفلی پرداخت نکرده باشه، معمولاً موقع تخلیه حق دریافت سرقفلی یا حق کسب و پیشه رو داره. این حق به خاطر اعتبار و ارزشیه که مستأجر طی سال ها با فعالیت تو اون ملک ایجاد کرده.

البته تو بعضی موارد، مستأجر حق سرقفلی رو از دست می ده، مثل زمانی که اجاره بها رو نپردازه، یا تعدی و تفریط کنه، یا شغلش رو بدون اجازه عوض کنه. مرجع صالح برای رسیدگی به این پرونده ها هم دادگاه عمومی هستش.

قراردادهای اجاره ای که بعد از سال 1376 بسته شده اند (قانون 1376)

قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 اومد تا فرآیند تخلیه رو برای موجرها راحت تر کنه و به نوعی به قراردادهایی که بعد از اون تاریخ بسته می شد، نظم جدیدی بده. این قانون بیشتر روی توافقات کتبی بین موجر و مستأجر تأکید داره و دست مستأجر رو تو خیلی از موارد حق کسب و پیشه کوتاه می کنه، مگر اینکه خودشون تو قرارداد این حق رو برای مستأجر قائل شده باشن.

موارد مجاز برای درخواست تخلیه تو قانون 1376:

* پایان مدت اجاره: این مهمترین و شایع ترین دلیل برای درخواست تخلیه تو قراردادهای بعد از سال 1376 هستش. همین که مدت اجاره تموم بشه، موجر می تونه درخواست تخلیه بده.
* عدم پرداخت اجاره بها: مثل قانون قبلی، اگه مستأجر اجاره رو نده، موجر حق داره درخواست تخلیه کنه.
* سایر شروط مندرج در قرارداد: اگه موجر و مستأجر تو قراردادشون شروط دیگه ای گذاشته باشن و مستأجر اون ها رو رعایت نکنه، بازم موجر می تونه درخواست تخلیه بده. مثلاً اگه تو قرارداد نوشته شده باشه مستأجر حق نداره بدون اجازه موجر تغییرات اساسی تو ملک بده، اگه این کارو بکنه، نقض قرارداد محسوب می شه.

شرایط درخواست دستور تخلیه فوری (اینجا خیلی مهمه!):
اگه قرارداد اجاره تون بعد از سال 1376 بسته شده باشه، می تونید درخواست دستور تخلیه فوری بدید. اما این خودش یه سری شروط داره:

* کتبی بودن قرارداد: حتماً باید قرارداد کتبی باشه، اجاره شفاهی به هیچ دردی نمی خوره.
* تأیید دو شاهد: اگه قرارداد اجاره عادی باشه (یعنی تو دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشه)، حتماً باید دو تا شاهد زیرش رو امضا کرده باشن و مشخصاتشون هم کامل باشه.
* تعیین دقیق مدت اجاره و مبلغ: مدت زمان اجاره و مبلغ دقیق اجاره بها و ودیعه (رهن) باید حسابی مشخص و شفاف باشه.
* نقش سامانه خودنویس در قراردادهای جدید (مصوب 1403/02/10):
از تاریخ 15 خرداد 1403، یه قانون جدید اومده که می گه قراردادهای اجاره باید تو سامانه جدیدی به اسم خودنویس ثبت بشن. این سامانه جای سامانه ثبت معاملات و املاک کشور رو گرفته و هدفش اینه که فرآیندها رو شفاف تر و سریع تر کنه. اگه قرارداد اجاره شما تو این سامانه ثبت بشه و تمام شرایطش رعایت بشه، گرفتن دستور تخلیه فوری خیلی آسون تر و سریع تر می شه. این یعنی یه خبر خوب برای موجرها!
این سامانه به قراردادهای عادی اعتبار اسناد رسمی رو می ده و دیگه نیازی به گشتن دنبال دو شاهد نیست، چون خود سامانه نقش همون تأیید رو ایفا می کنه.

وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه در قراردادهای بعد از 1376:
تو این قراردادها، مستأجر فقط زمانی حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه رو داره که این موضوع تو خود قرارداد اجاره صراحتاً ذکر شده باشه و مبلغش هم مشخص شده باشه. اگه چیزی تو قرارداد نباشه، عملاً مستأجر حق سرقفلی نداره.
مرجع صالح برای رسیدگی به تخلیه هم تو این حالت، معمولاً شورای حل اختلاف یا اداره ثبت اسناد و املاک هستش، که خب خیلی سریع تر از دادگاه عمومی عمل می کنن.

مراحل گام به گام اخذ حکم/دستور تخلیه مغازه تجاری

حالا که تفاوت ها و قوانین رو فهمیدیم، بریم سراغ مراحل عملی. هر روشی که برای تخلیه انتخاب کنید (چه دستور فوری، چه حکم دادگاه)، یه سری مراحل خاص خودش رو داره.

مرحله پیش از مراجعه به مراجع قضایی: اظهارنامه و جمع آوری مدارک

قبل از اینکه پاتون رو تو دادگاه یا شورای حل اختلاف بذارید، یه کارهای مهمی هست که باید انجام بدید تا پرونده تون رو قوی کنید.

* تنظیم و ارسال اظهارنامه قضایی به مستأجر:
اظهارنامه یه نامه رسمی و حقوقیه که شما از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مستأجر می فرستید. این کار هم جنبه اخطار داره، هم می تونه تو دادگاه به عنوان یه مدرک قوی به نفع شما باشه.
تو اظهارنامه باید حسابی مشخص و دقیق بنویسید که:
* شما موجر هستید و ایشون مستأجر.
* مدت اجاره کی تموم شده (یا چه دلیلی برای فسخ دارید).
* باید مغازه رو تخلیه کنه.
* بهش یه مهلت مشخص بدید (مثلاً 10 روز یا دو هفته).
* هشدار بدید که اگه تخلیه نکنه، مجبورید از طریق قانونی اقدام کنید.
ارسال اظهارنامه نشون می ده شما قبل از اقدام قضایی، سعی کردید مشکل رو دوستانه حل کنید و این خودش یه امتیاز تو دادگاهه.
* جمع آوری و سازماندهی مدارک:
این مرحله رو دست کم نگیرید. هرچی مدارکتون کامل تر باشه، پرونده تون سریع تر پیش می ره. لیست مدارک لازم رو تو بخش های بعدی کامل توضیح می دم، اما همین الان شروع کنید به جمع کردنشون.

روش اول: تخلیه فوری از طریق شورای حل اختلاف (برای قراردادهای عادی 1376 به بعد)

اگه قرارداد اجاره تون عادیه (یعنی تو دفترخونه ثبت نشده) و بعد از سال 1376 بسته شده و البته دو تا شاهد هم داره، یا تو سامانه خودنویس ثبت شده، می تونید از این روش سریع استفاده کنید:

1. ثبت نام تو سامانه ثنا: اول از همه باید تو سامانه ثنا ثبت نام کنید. این سامانه پل ارتباطی شما با قوه قضائیه ست و همه ابلاغیه ها و مراحل پرونده تون از طریق همین سامانه بهتون اطلاع داده می شه.
2. تنظیم و ثبت درخواست دستور تخلیه: با مدارک لازم (که جلوتر می گم) به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. اونجا یه فرم درخواست دستور تخلیه پر می کنید و مدارکتون رو ضمیمه می کنید.
3. بررسی درخواست توسط شورای حل اختلاف: درخواست شما به شورای حل اختلاف محل ملک ارجاع داده می شه. اونا قرارداد رو بررسی می کنن و اگه شرایط لازم (مثل کتبی بودن، مدت معین، امضای شهود یا ثبت در خودنویس و پایان مدت اجاره) فراهم باشه، دستور تخلیه رو صادر می کنن.
4. صدور و ابلاغ دستور تخلیه: دستور تخلیه صادر می شه و از طریق سامانه ثنا به مستأجر ابلاغ می شه.
5. مهلت قانونی برای تخلیه: معمولاً به مستأجر 3 تا 10 روز مهلت داده می شه تا مغازه رو تخلیه کنه. اگه تو این مهلت تخلیه نکنه، می تونید از طریق اجرای احکام شورای حل اختلاف، برای اجرای دستور اقدام کنید.
6. فرآیند اجرا: اجرای احکام میاد و رسماً ملک رو تحویل شما می ده. این روش واقعاً سریع ترین راهه، اگه همه شرایطش رو داشته باشید.

روش دوم: تخلیه از طریق اداره ثبت اسناد و املاک (برای قراردادهای رسمی 1376 به بعد)

اگه قرارداد اجاره تون رسمی باشه (یعنی تو یه دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشه)، حتی می تونید از شورای حل اختلاف هم بی نیاز بشید و مستقیم برید سراغ اداره ثبت:

1. شرایط استفاده: فقط برای اجاره نامه های رسمی که تو دفترخونه ثبت شده باشن کاربرد داره.
2. مراحل اداری تو اداره ثبت: با اصل اجاره نامه رسمی و مدارک هویتی خودتون، به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه می کنید و درخواست صدور اجراییه تخلیه رو می دید.
3. صدور اجراییه و ابلاغ: اداره ثبت یه اجراییه صادر می کنه و به مستأجر ابلاغ می شه.
4. مدت زمان: این روش معمولاً خیلی سریع تر از روش های قضاییه و ممکنه کل فرآیندش تو کمتر از یه هفته انجام بشه، چون دیگه بحث دادرسی و دادگاه نیست.
5. مهلت تخلیه: مستأجر نهایتاً 3 تا 5 روز فرصت داره ملک رو تخلیه کنه.

روش سوم: اخذ حکم تخلیه از طریق دادگاه عمومی (برای قراردادهای 1356 و موارد پیچیده 1376)

اگه قرارداد اجاره تون مال قبل از سال 1376 باشه یا تو قراردادهای بعد از 1376، شرایط دستور تخلیه فوری رو نداشته باشید (مثلاً دو تا شاهد نباشن یا تو خودنویس ثبت نشده باشه)، باید برید سراغ دادگاه عمومی:

1. ثبت نام تو سامانه ثنا: مثل قبل، اول باید تو سامانه ثنا ثبت نام کرده باشید.
2. تنظیم و ثبت دادخواست: به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه می کنید و یه دادخواست حکم تخلیه مغازه تجاری تنظیم می کنید. تو دادخواست باید دلایل قانونی و مدارکتون رو حسابی توضیح بدید.
3. ارجاع پرونده به دادگاه و تعیین وقت رسیدگی: دادخواست شما به شعبه مربوطه تو دادگاه عمومی ارجاع داده می شه و یه وقت رسیدگی براتون تعیین می شه.
4. تشکیل جلسات دادرسی: چندین جلسه دادگاه برگزار می شه. شما و مستأجر هر دو می تونید دفاعیاتتون رو ارائه بدید، مدارک نشون بدید، شاید نیاز به کارشناسی باشه و…
5. صدور رأی دادگاه (حکم تخلیه): بعد از بررسی های لازم، دادگاه حکم صادر می کنه.
6. فرصت اعتراض و تجدیدنظرخواهی: اگه یکی از طرفین به حکم اعتراض داشته باشه، می تونه درخواست تجدیدنظر بده که این خودش فرآیند رو طولانی تر می کنه.
7. فرآیند اجرای حکم: بعد از قطعی شدن حکم، پرونده به اجرای احکام دادگستری می ره و اونا ملک رو تخلیه می کنن. همونطور که می بینید، این روش زمان برترین راهه.

مدارک لازم برای درخواست تخلیه مغازه تجاری (چک لیست جامع و دقیق)

داشتن مدارک کامل و منظم، مثل یه شاه کلیده که می تونه درهای بسته رو براتون باز کنه و مسیرتون رو هموارتر کنه. این چک لیست رو حسابی جدی بگیرید:

* سند مالکیت موجر: اصل یا کپی برابر اصل سند ملک تجاری.
* اجاره نامه: اصل قرارداد اجاره (چه عادی، چه رسمی). این مهمترین مدرک شماست. اگه تو سامانه خودنویس ثبت شده، تأییدیه ثبت در سامانه.
* مدارک هویتی موجر: کارت ملی و شناسنامه موجر.
* رسیدهای عدم پرداخت اجاره بها: اگه مستأجر اجاره رو نداده، باید فیش های واریزی گذشته و در صورت عدم پرداخت، گواهی عدم پرداخت از بانک (اگه پرداخت از طریق بانک بوده) یا هر مدرک دیگه ای که نشون بده اجاره پرداخت نشده رو ارائه بدید.
* اظهارنامه ابلاغ شده به مستأجر: اگه قبلش اظهارنامه فرستادید، رسید ابلاغش خیلی مهمه.
* گزارش کارشناسی: اگه ادعای خسارت یا تعدی و تفریط مستأجر رو دارید، گزارش کارشناس دادگستری از وضعیت ملک، مدرک خیلی قوی ای هستش.
* مدارک اثبات سایر دلایل تخلیه: مثلاً اگه به ملک برای نیاز شخصی خودتون احتیاج دارید، باید مدارک و دلایل موجهی رو برای اثباتش ارائه بدید.
* شهادت شهود: تو بعضی موارد خاص، مثلاً برای اثبات قراردادهای شفاهی یا مواردی که نیاز به اثبات عدم پرداخت اجاره هست، شهادت دو نفر شاهد می تونه کمک کننده باشه. البته برای قراردادهای بعد از 1376، امضای دو شاهد پای قرارداد از ابتدا لازمه.
* وکالت نامه (در صورت وجود وکیل): اگه وکیل گرفته باشید، وکالت نامه وکیل هم باید ضمیمه مدارک بشه.

ابعاد زمانی و مالی حکم تخلیه مغازه تجاری

یکی از دغدغه های اصلی موجرها و مستأجرها، اینه که کل فرآیند تخلیه چقدر طول می کشه و چقدر خرج روی دستشون می ذاره. متأسفانه نمی شه یه عدد دقیق گفت، چون هر پرونده ای قصه خودش رو داره، اما می تونیم یه تخمین حدودی بزنیم.

مدت زمان گرفتن حکم تخلیه مغازه چقدره؟

همونطور که گفتم، مدت زمان، بستگی به روشی داره که انتخاب می کنید:

* دستور تخلیه فوری (شورای حل اختلاف / اداره ثبت):
اگه همه چی مثل ساعت کار کنه و مدارکتون کامل باشه، می تونید امیدوار باشید که تو سریع ترین حالت، ظرف 3 روز تا نهایت 2 هفته دستور تخلیه رو بگیرید. یعنی اگه قرارداد رسمی دارید و از طریق اداره ثبت اقدام کنید، ممکنه تو همون 3 تا 5 روز اول نتیجه بگیرید. تو شورای حل اختلاف هم، اگه شرایط فراهم باشه، شاید تو 7 تا 10 روز بتونید دستور رو بگیرید. البته این ها فقط برای گرفتن دستور هست و بعد از ابلاغ هم مستأجر 3 تا 10 روز مهلت داره که تخلیه کنه.
* حکم تخلیه (دادگاه عمومی):
این روش زمان بره. اگه پرونده تون پیچیده نباشه و اعتراض و تجدیدنظری هم در کار نباشه، معمولاً از 2 ماه تا 6 ماه طول می کشه تا حکم تخلیه قطعی بشه و بتونید اون رو اجرا کنید. حالا اگه پرونده پیچیده باشه، مثلاً بحث سرقفلی، کارشناسی، یا اعتراض به رأی دادگاه پیش بیاد، این زمان ممکنه به یک سال یا حتی بیشتر هم بکشه.

عوامل مؤثر روی طولانی شدن فرآیند:

* پیچیدگی پرونده: هرچی دعوا پیچیده تر باشه و نیاز به بررسی های بیشتر (مثل کارشناسی) داشته باشه، طولانی تر می شه.
* اعتراض و تجدیدنظرخواهی: اگه یکی از طرفین به رأی دادگاه اعتراض کنه، پرونده به مراحل بالاتر می ره و زمان بیشتری می بره.
* حجم کاری مراجع قضایی: خب مشخصه، اگه دادگاه یا شورای حل اختلاف شلوغ باشه، پرونده ها کندتر پیش می رن.
* مهلت های قانونی برای مستأجر: مستأجر بعد از ابلاغ حکم یا دستور، یه مهلت قانونی برای تخلیه داره (معمولاً 3 تا 10 روز برای دستور و 10 تا 20 روز برای حکم).

هزینه های مربوط به دعوای تخلیه اماکن تجاری

هر اقدام حقوقی ای هزینه های خودش رو داره. پرونده تخلیه هم از این قاعده مستثنی نیست:

* هزینه دادرسی: هزینه دادرسی حکم تخلیه مغازه تجاری از نوع دعاوی غیرمالی اعتباری محسوب می شه. یعنی برخلاف دعاوی مالی که درصد مشخصی از مبلغ دعوا رو می گیرن، این دعاوی یه مبلغ ثابت (و البته کمتر) دارن. این مبلغ رو هر ساله قوه قضائیه تعیین می کنه و معمولاً بین 180 تا 400 هزار تومنه.
* هزینه های دفاتر خدمات قضایی: برای ثبت دادخواست، تنظیم اظهارنامه، و سایر خدمات اداری، باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی هزینه پرداخت کنید.
* هزینه وکیل: اگه وکیل بگیرید، حق الوکاله وکیل هم به این هزینه ها اضافه می شه که البته می تونه بسته به تجربه وکیل و پیچیدگی پرونده، خیلی متفاوت باشه. اما از اونجایی که این پرونده ها پر از ریزه کاریه، توصیه اکید می کنم حتماً از یه وکیل متخصص کمک بگیرید، چون ممکنه هزینه ای که برای وکیل می کنید، شما رو از هزینه های خیلی سنگین تر یا ضررهای بزرگ تر نجات بده.
* هزینه های کارشناسی: اگه پرونده نیاز به نظر کارشناسی داشته باشه (مثلاً برای تخمین خسارت یا تعیین حق سرقفلی)، باید هزینه کارشناس رو هم پرداخت کنید.
* سایر هزینه های جانبی: هزینه هایی مثل کپی مدارک، پست، و…

حقوق مستأجر و راه های توقف حکم/دستور تخلیه مغازه

همونطور که موجرها حقوقی دارن، مستأجرها هم بی پناه نیستن و تو بعضی شرایط می تونن از خودشون دفاع کنن و حتی جلوی دستور یا حکم تخلیه رو بگیرن. پس اگه مستأجرید و با درخواست تخلیه روبه رو شدید، امیدتون رو از دست ندید و سریعاً برای پیگیری اقدام کنید.

چگونه مستأجر می تواند دستور تخلیه را متوقف کند؟

گاهی اوقات، موجر ممکنه مدارک کافی نداشته باشه یا تو قرارداد مشکلی وجود داشته باشه. اینجا مستأجر می تونه با دلایل موجهی، دستور تخلیه رو متوقف کنه:

* ادعای تمدید قرارداد اجاره: اگه مستأجر مدارکی داشته باشه که نشون بده قرارداد اجاره به صورت کتبی یا حتی شفاهی (با شهود یا مدارک) تمدید شده، می تونه جلوی تخلیه رو بگیره.
* ایراد به اصالت اجاره نامه یا امضای شهود: اگه مستأجر شک داشته باشه که اجاره نامه جعلیه یا امضای شهود واقعی نیست، می تونه درخواست بررسی اصالت اسناد رو بده.
* ارائه دلیل بر پرداخت اجاره بها: اگه موجر ادعا کنه مستأجر اجاره رو نپرداخته، اما مستأجر رسیدهای پرداخت رو داشته باشه، می تونه با ارائه اون ها، ادعای موجر رو رد کنه.
* ادعای عدم انقضای مدت اجاره: اگه موجر قبل از تموم شدن مدت اجاره درخواست تخلیه بده، مستأجر می تونه با استناد به قرارداد، جلوی این کار رو بگیره.
* حق فسخ قرارداد توسط مستأجر: تو بعضی موارد، خود مستأجر هم حق فسخ قرارداد رو داره (مثلاً اگه ملک عیبی پیدا کنه که قابل استفاده نباشه). اگه مستأجر به درستی قرارداد رو فسخ کرده باشه و موجر از اون اطلاع داشته باشه، درخواست تخلیه موجر ممکن نیست.
* ضرورت اقدام سریع و درخواست دادرسی فوری: چون دستور تخلیه خیلی سریعه، مستأجر باید بلافاصله بعد از ابلاغ دستور، اقدامات لازم رو انجام بده. می تونه با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه، درخواست دادرسی فوری (یا همون دستور موقت) بده و ادله خودش رو ارائه کنه تا قبل از اجرای دستور تخلیه، حرف هاش شنیده بشه و اگه حق با اون بود، اجرای دستور متوقف بشه.

نکات مهم و کاربردی برای موجران و مستأجران

اینجا چند تا نکته اساسی رو براتون جمع کردم که دونستنش برای هر دو طرف واجبه و می تونه کلی دردسر رو ازتون دور کنه:

* اهمیت تنظیم دقیق و جامع قرارداد اجاره: این مهمترین نکته ست. از همون اول که می خواید قرارداد بنویسید، حسابی حواستون رو جمع کنید. همه جزئیات رو بنویسید، مدت زمان رو دقیق مشخص کنید، مبلغ اجاره و ودیعه رو شفاف بیان کنید و هر شرطی که دارید رو به وضوح ذکر کنید. اگه قرارداد عادیه، حتماً دو تا شاهد معتبر زیرش رو امضا کنن. از این بهتر، قرارداد رو تو سامانه خودنویس ثبت کنید یا تو دفترخونه رسمی کنید تا خیالتون راحت باشه.
* لزوم دریافت رسید معتبر برای اجاره بها و ودیعه: چه موجر هستید که اجاره رو می گیرید، چه مستأجر هستید که اجاره رو می دید، حتماً حتماً رسید کتبی و معتبر بگیرید. اگه کارت به کارت می کنید، فیش واریزی رو نگه دارید. این رسیدها تو وقت دعوا، مثل طلا می مونن!
* پرهیز از اقدامات خودسرانه: موجرها هرگز، هرگز و هرگز دست به کارهای خودسرانه مثل قطع آب و برق یا تغییر قفل مغازه نزنن! این کارها جرمه و ممکنه براتون دردسرهای کیفری داشته باشه. همه چیز باید از راه قانونی پیش بره.
* اهمیت مشاوره حقوقی با وکیل متخصص ملکی: همونطور که بارها گفتم، حکم تخلیه مغازه تجاری یه موضوع تخصصی و پر از جزئیاته. کوچکترین اشتباه می تونه کلی ضرر مالی و زمانی براتون داشته باشه. پس قبل از هر اقدامی، چه موجرید و چه مستأجر، حتماً با یه وکیل متخصص تو زمینه املاک و مستغلات مشورت کنید. یه وکیل خوب می تونه بهترین راهکار رو بهتون نشون بده، مدارکتون رو آماده کنه، دادخواست بنویسه و تو جلسات دادگاه از حقوق شما دفاع کنه.
* آگاهی از قوانین و حقوق پیش از هر اقدام: همیشه سعی کنید اطلاعات خودتون رو تو این زمینه به روز نگه دارید. قوانین ممکنه تغییر کنن (مثل همین سامانه خودنویس) و دونستن آخرین تغییرات می تونه به نفع شما باشه.

یادتون باشه که تو مسائل حقوقی، پیشگیری بهتر از درمانه! یه قرارداد محکم و شفاف، می تونه شما رو از سال ها دوندگی تو دادگاه نجات بده.

نتیجه گیری

موضوع حکم تخلیه مغازه تجاری یکی از پیچیده ترین مسائل حقوقیه که می تونه هم برای موجر و هم برای مستأجر چالش های زیادی ایجاد کنه. از تفاوت بین حکم تخلیه و دستور تخلیه گرفته تا قوانین خاص قراردادهای قبل و بعد از سال 1376 و بحث سرقفلی، هر کدوم از این ها دنیایی از ریزه کاری ها دارن. تازه با ورود سامانه خودنویس به جریان، اوضاع یه مقدار برای موجران قراردادهای جدید سریع تر شده.

برای اینکه بتونید با کمترین دردسر و هزینه از این مسیر عبور کنید، لازم و ضروریه که هم از حقوق خودتون باخبر باشید و هم قدم به قدم طبق قانون عمل کنید. به هیچ وجه نباید از اقدامات خودسرانه استفاده کرد و همیشه باید قانون رو سرلوحه کار قرار داد.

در پایان، اگه با چنین مشکلی درگیر شدید، بهتون قول می دم که گرفتن مشاوره از یک وکیل متخصص ملکی، بهترین و مطمئن ترین راهیه که می تونید انتخاب کنید. یه وکیل خوب می تونه پرونده تون رو از اول تا آخر مدیریت کنه و بهتون کمک کنه تا با اطمینان خاطر بیشتری از حقوق قانونی تون دفاع کنید. پس معطل نکنید و قبل از هر اقدامی، با یه متخصص مشورت کنید.