پهنه بندی تهران و طرح تفصیلی تهران R M S G

 طرح تفصیلی شهر تهران

طرح تفصیلی شهر تهران به عنوان یکی از ابزارهای اساسی مدیریت شهری عمل می کند. این طرح جزئیات دقیق و مشخصی درباره نحوه استفاده از زمین ها و توسعه مناطق شهری ارائه می دهد و به شهرداری تهران و سایر نهادهای ذی ربط کمک می کند تا به شکل مؤثرتری بر ساخت وسازها نظارت کنند و برنامه ریزی شهری را بر مبنای نیازهای آینده تنظیم نمایند.

 

به نفل از تهران جواز : پهنه ای که ملک در آن قرار گرفته شده از مهمترین عوامل و فاکتورهای تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت و کاربری و استفاده از ساختمان پس از اتمام عملیات ساختمانی است. بر همین اساس نحوه تفسیر ضوابط شهرسازی شهرداری تهران بسیار مهم است و پیشنهاد میشود قبل از شروع عملیات ساختمانی از مشاوره کارشناسان گروه تهران جواز و تهران من استفاده کنید.

• تعریف و مفهوم طرح تفصیلی : طرح تفصیلی برنامه ای است که به طور دقیق چارچوب ها و قوانین ساخت وساز در مناطق مختلف شهری را تعریف می کند. این طرح شامل مواردی مثل ضوابط ارتفاع ساختمان ها تراکم مجاز کاربری زمین ها و شبکه های ارتباطی شهری است.
• هدف از طرح تفصیلی : هدف اصلی طرح تفصیلی ایجاد توازن بین توسعه شهری و حفظ کیفیت زندگی ساکنان است. این طرح همچنین در راستای کاهش مشکلات زیربنایی و زیرساختی مانند ترافیک آلودگی و عدم دسترسی به خدمات عمومی به کار گرفته می شود.
• ارتباط با طرح جامع شهری : طرح تفصیلی زیرمجموعه ای از طرح جامع شهر است. طرح جامع به عنوان سندی کلان به مسائل توسعه شهری در سطح کلانشهر تهران می پردازد و طرح تفصیلی این مسائل را به صورت جزئی در سطح محلی پیاده سازی می کند.
• مراحل تدوین و اجرای طرح تفصیلی : مراحل تدوین طرح تفصیلی شامل انجام مطالعات کارشناسی توسط متخصصین شهری و عمران مشاوره با نهادهای مرتبط و محلی برگزاری جلسات عمومی با حضور نمایندگان مردم و در نهایت تصویب و اجرا توسط شهرداری و شورای شهر است.

اهمیت پهنه بندی ملک در شهر تهران برای ساخت وساز

پهنه بندی ملک یکی از عوامل اساسی و تعیین کننده در روند ساخت وساز در شهر تهران است. پهنه بندی در واقع نوعی نقشه برداری شهری است که کاربری زمین های مختلف شهر را مشخص می کند و نقش کلیدی در تعیین تراکم ساخت تعداد طبقات مجاز و نوع کاربری ملک (مسکونی تجاری اداری صنعتی یا مختلط) دارد. به عبارت دیگر پهنه بندی مشخص می کند که در هر منطقه از شهر چه نوع فعالیت هایی مجاز است و چه قوانینی بر ساخت وساز در آن منطقه حاکم است.

۱. تعداد طبقات مجاز ساخت در پهنه بندی شهر تهران

یکی از مهم ترین تأثیرات پهنه بندی تعیین تعداد طبقات مجاز برای ساخت وساز در یک ملک است. در هر منطقه ای از شهر تهران براساس نوع پهنه (مسکونی تجاری مختلط و غیره) قوانین خاصی برای تعداد طبقات مجاز وجود دارد. برای مثال :

• در پهنه های مسکونی کم تراکم R۱۲۰ تعداد طبقات محدود است و اغلب ساخت وساز به ۱ یا ۲ طبقه محدود می شود.

  پهنه های مسکونی پرتراکم R۳۰۰ امکان ساخت وساز تا ۶ یا ۱۲ طبقه مجاز است.

این قوانین به شکلی تنظیم شده اند که توازن بین تراکم جمعیت و زیرساخت های شهری حفظ شود.

۲. میزان تراکم ساخت در پهنه های مختلف 

پهنه بندی همچنین میزان تراکم ساخت را تعیین می کند. تراکم ساخت به معنای نسبت سطح زیربنای قابل ساخت به کل مساحت زمین است. در مناطق با تراکم پایین ساخت وسازهای بلندمرتبه و پرواحد مجاز نیست در حالی که در مناطق با تراکم بالا ساختمان های بزرگ تر و بلندتر مجاز هستند. این مسئله باعث می شود که در مناطق پرجمعیت و پرتردد توسعه عمودی انجام شود و از منابع زمین به صورت بهینه استفاده گردد.

 

پهنه بندی شهر تهران

پهنه بندی در واقع روشی است که شهر تهران را به صورت اصولی و براساس نیازها و قابلیت های مناطق مختلف تقسیم بندی می کند. این پهنه بندی ها به نهادهای شهری امکان می دهد تا به طور دقیق تر و با برنامه ریزی بهینه تری از زمین های شهری استفاده کنند.

 

• تعریف پهنه بندی : پهنه بندی به تقسیم بندی زمین های شهری بر اساس نوع کاربری (مانند مسکونی تجاری صنعتی و غیره) گفته می شود. این تقسیم بندی به بهینه سازی توسعه شهری و جلوگیری از توسعه های ناهماهنگ کمک می کند.
• انواع پهنه بندی : در طرح تفصیلی شهر تهران مناطق شهری به چندین پهنه اصلی تقسیم می شوند :
• پهنه مسکونی (R) : مناطق مختص سکونت که ساخت وساز در آن ها باید براساس ضوابط مشخصی مثل تعداد طبقات و مساحت انجام شود.
• پهنه تجاری (S) : مناطقی که برای فعالیت های تجاری و کسب وکارها تخصیص داده شده اند.
• پهنه مختلط (M) : مناطقی که ترکیبی از کاربری های مسکونی تجاری و اداری هستند.
• پهنه صنعتی (I) : مناطق مختص به فعالیت های صنعتی و کارخانجات.
• پهنه فضای سبز (G) : مناطقی که به فضاهای باز و سبز شهری اختصاص یافته اند.
• نقش پهنه بندی در کنترل توسعه شهری : پهنه بندی به نهادهای شهری کمک می کند تا از توسعه های بی رویه و ناهماهنگ جلوگیری کنند و به شکل مؤثرتری بتوانند منابع و زیرساخت های شهری را مدیریت کنند.
• چالش های پهنه بندی : یکی از چالش های اساسی پهنه بندی این است که نیازهای شهری و جمعیتی به طور مداوم در حال تغییر هستند و برخی پهنه بندی ها ممکن است در برخی مناطق باعث محدودیت در توسعه یا تضاد با نیازهای محلی شود

 

 

پهنه بندی شهر تهران یکی از مهم ترین ابزارهای مدیریتی برای کنترل و هدایت توسعه شهری است. این پهنه بندی بر اساس کاربری زمین به چند دسته اصلی تقسیم می شود که هر کدام از آن ها ضوابط خاصی دارند از جمله تعداد طبقات مجاز ساخت وساز. در ادامه به توضیحات بیشتری درباره هر نوع پهنه و تعداد طبقات مجاز در آن ها می پردازیم :

 

۱. پهنه مسکونی (R)

پهنه های مسکونی در شهر تهران به چهار دسته اصلی تقسیم می شوند که هر کدام از آن ها ضوابط و محدودیت های خاصی دارند :

• R۱۲۰ پهنه مسکونی با تراکم کم این نوع پهنه برای مناطقی است که تراکم جمعیتی کمی دارند و ساخت وسازهای کم ارتفاع در آن ها مجاز است. اغلب در مناطق حاشیه ای یا محلات با فضای باز بیشتر استفاده می شود.
• تعداد طبقات مجاز : در این پهنه معمولاً ۱ تا ۲ طبقه مجاز به ساخت هستند.
• R۱۸۰ پهنه مسکونی با تراکم متوسط این پهنه در مناطقی از شهر که دارای تراکم جمعیتی متوسط هستند کاربرد دارد. در این مناطق ساخت ساختمان های چند طبقه مجاز است.
• تعداد طبقات مجاز : معمولاً ۳ تا ۴ طبقه مجاز به ساخت هستند.
• R۲۴۰ پهنه مسکونی با تراکم زیاد در مناطقی که تراکم جمعیتی بالا است از این پهنه استفاده می شود. این پهنه بیشتر در مناطق مرکزی و پرتراکم شهر تهران قرار دارد.
• تعداد طبقات مجاز : ۵ تا ۶ طبقه در این پهنه مجاز به ساخت هستند.
• R۳۰۰ پهنه مسکونی با تراکم خیلی زیاد این پهنه ها در بخش های پرجمعیت و مرکزی تهران قرار دارند و ساخت ساختمان های بلندمرتبه تر در آن ها مجاز است.
• تعداد طبقات مجاز : ۶ تا ۱۲ طبقه در این مناطق مجاز به ساخت هستند.

۲. پهنه تجاری (S)

پهنه های تجاری برای فعالیت های اقتصادی و کسب وکارها تخصیص داده شده اند. این مناطق شامل انواع فروشگاه ها مجتمع های تجاری دفاتر اداری و غیره می شود.

• S۲۴۰ پهنه تجاری با تراکم متوسط : مناطق تجاری با تراکم متوسط که معمولاً در کنار مناطق مسکونی قرار دارند.
• تعداد طبقات مجاز : تا ۵ طبقه.
• S۳۰۰ پهنه تجاری با تراکم بالا : این پهنه در مناطق پرجمعیت و پرتردد اقتصادی شهر قرار دارد.
• تعداد طبقات مجاز : بین ۶ تا ۸ طبقه.
• پهنه تجاری با تراکم خیلی بالا S۴۰۰ معمولاً در بخش های مرکزی تهران مانند خیابان ولیعصر انقلاب و مراکز تجاری مهم.
• تعداد طبقات مجاز : تا ۱۲ طبقه و گاهی بیشتر با ضوابط خاص.

۳. پهنه مختلط (M)

پهنه های مختلط ترکیبی از کاربری های مسکونی تجاری و اداری هستند و برای مناطقی طراحی شده اند که هم سکونت و هم فعالیت های تجاری در آن ها صورت می گیرد.

• M۲۴۰ و M۳۰۰ پهنه مختلط با تراکم متوسط و بالا این پهنه ها در مناطقی با کاربری ترکیبی قرار دارند مانند خیابان هایی که طبقه های پایین تر آن ها تجاری و طبقات بالاتر مسکونی هستند.
• تعداد طبقات مجاز : معمولاً بین ۵ تا ۸ طبقه برای پهنه های مختلط متوسط و تا ۱۰ طبقه برای پهنه های مختلط با تراکم بالا.

۴. پهنه صنعتی (I)

پهنه های صنعتی برای فعالیت های صنعتی کارخانجات و کارگاه های تولیدی طراحی شده اند و ساخت وسازهای مسکونی در این مناطق مجاز نیست.

• تعداد طبقات مجاز : معمولاً ساخت وساز در پهنه های صنعتی محدود به ساختمان های کاربردی مانند کارخانجات و انبارها بوده و محدودیت خاصی برای تعداد طبقات در این مناطق وجود ندارد اما اغلب ارتفاع زیاد به دلیل نیازهای صنعتی محدود است.

۵. پهنه فضای سبز (G)

این پهنه ها به فضاهای سبز و عمومی شهری اختصاص داده شده اند و ساخت وساز مسکونی یا تجاری در آن ها ممنوع است. در این پهنه ها تنها تأسیسات مرتبط با فضای سبز مانند پارک ها فضاهای تفریحی و فرهنگی مجاز به ساخت هستند.

• تعداد طبقات مجاز : معمولاً تنها تأسیسات سبک و کم ارتفاع در این پهنه ها مجاز است.

۶. پهنه ویژه M S

برخی از مناطق تهران به عنوان پهنه های ویژه تعریف شده اند که شامل مناطق تاریخی فرهنگی یا اقتصادی مهم هستند. در این مناطق ضوابط خاصی برای تعداد طبقات وجود دارد که بر اساس شرایط محیطی و فرهنگی تعیین می شود.

توجه داشته باشید که علاوه بر این ضوابط عمومی برای هر منطقه خاص در تهران ممکن است مقررات ویژه ای اعمال شود. برای مثال در مناطق با بافت تاریخی یا مناطق نزدیک به فرودگاه و تأسیسات خاص محدودیت های بیشتری ممکن است وجود داشته باشد. همچنین اخذ مجوزهای لازم از شهرداری و استعلام های مرتبط قبل از هر گونه ساخت وساز ضروری است.